最近，嶗山六村發(fā)布《不成套職工住宅更新改造項(xiàng)目意愿征詢公告》。公告提到，現(xiàn)擬采用公益性抽戶方式開(kāi)展更新改造工作，這次更新改造非征收、非解困，不適用房屋征收補(bǔ)償政策。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，嶗山六村的改造明確了“三不原則”，既不是拆遷，也不是原拆原建，更不是美麗家園，而是提出了一個(gè)新的“城市更新”概念——公益抽戶創(chuàng)新模式。

　　春節(jié)前后，“陸家嘴東擴(kuò)”的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，嶗山、乳山一帶的老破小多次跳漲。如今，上萬(wàn)名業(yè)主的拆遷夢(mèng)碎。

　　不過(guò)對(duì)于整個(gè)老破小市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，嶗山六村相當(dāng)于是打了個(gè)樣，對(duì)接下來(lái)其他小區(qū)的改造影響深遠(yuǎn)。

　　此前，很多老破小項(xiàng)目會(huì)采用拆遷或原拆原建的模式。比如彭浦新村街道的彭一小區(qū)，是上海目前規(guī)模最大的非成套舊住房拆除重建改造項(xiàng)目。

　　彭一小區(qū)從2021年9月啟動(dòng)改造工程，今年上半年居民將搬回去，歷時(shí)4年。改造之后，彭一小區(qū)從40幢多層樓變成了17幢多層、高層樓，樓層從最高5層變?yōu)樽罡呶?8層，配有1000多個(gè)車位的地下兩層停車庫(kù)，一幢6層有172個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。

　　3月初，位于靜安區(qū)芷江西路街道中興路1377弄5-14號(hào)、中華新路706號(hào)舊房改造項(xiàng)目居民簽約率達(dá)到100%，預(yù)計(jì)30個(gè)月后，老房將原拆原建。

　　未來(lái)，這里會(huì)被改造成一幢21層的電梯房，配備地下停車庫(kù)、公共服務(wù)設(shè)施等，居民可按共有房屋出售政策買下產(chǎn)權(quán)。

　　還有北京朝陽(yáng)區(qū)勁松一區(qū)114號(hào)樓的改造項(xiàng)目，是1978建的6層框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，曾是一棟D級(jí)危樓。

　　作為北京市首批危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目之一，不僅增加了電梯和樓下小店，還對(duì)室內(nèi)裝修進(jìn)行了防水、防潮處理，提升了居住的舒適度。

　　有業(yè)內(nèi)人士提出，因?yàn)樵鹪▽?duì)資金耗費(fèi)較大，時(shí)間周期長(zhǎng)，且業(yè)主訴求多元，眾口難調(diào)，未來(lái)大多數(shù)老舊小區(qū)或?qū)⒁浴案脑鞛橹?，拆遷為輔”。

　　這意味著舊改將更多進(jìn)行通過(guò)小修小補(bǔ)來(lái)進(jìn)行，比如針對(duì)外墻開(kāi)裂、水管失修、停車位不夠等專項(xiàng)問(wèn)題，進(jìn)行系統(tǒng)化、精細(xì)化改造，在“螺螄殼里做道場(chǎng)”，而不是大拆大建。

　　去年，上海就有多個(gè)小區(qū)因簽約率未達(dá)標(biāo)而叫停拆遷。比如長(zhǎng)樂(lè)路695弄，小區(qū)評(píng)估價(jià)約8.56萬(wàn)/平，算上各種補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)際賠付約20萬(wàn)/平。不過(guò)，方案最終并沒(méi)有通過(guò)。

　　還有甘泉三村，當(dāng)時(shí)的補(bǔ)償方案是20平的戶型，原拆原建后賠償一套38平的電梯房。所有的改造資金由威廉希爾williamhill上海市以及普陀區(qū)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)，項(xiàng)目工程周期約4年左右。

　　不過(guò)雖然面積翻倍，部分業(yè)主仍不買賬，整體簽約率僅83.56%，產(chǎn)權(quán)戶簽約率71.89%。按照要求，整體簽約率達(dá)到98%，產(chǎn)權(quán)戶簽約率達(dá)到100%后，項(xiàng)目才能開(kāi)展。

　　這些暫時(shí)中止的項(xiàng)目，只能繼續(xù)等待未來(lái)的動(dòng)向。如果不原拆原建的話，大概率會(huì)通過(guò)舊改進(jìn)行改造。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，常見(jiàn)的舊改方式有三類：

　　就拿嶗山六村來(lái)說(shuō)，公益抽戶模式的創(chuàng)新之處在于僅對(duì)廚衛(wèi)不成套、小梁薄板的使用權(quán)房進(jìn)行微改造，改造資金將由財(cái)政專項(xiàng)與國(guó)企聯(lián)合保障，業(yè)主無(wú)需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)壓力。這個(gè)方案可能涉及臨時(shí)過(guò)渡安置，具體細(xì)則尚未公開(kāi)。

　　據(jù)去年10月發(fā)布的《浦東新區(qū)不成套職工住宅更新改造實(shí)施細(xì)則》，這種方式會(huì)通過(guò)少量的“拆、改”，提升原有居住小區(qū)配套能級(jí)。

　　對(duì)于部分改造的房子，后續(xù)可能由街道統(tǒng)一規(guī)劃管理，用于老年人活動(dòng)室、社區(qū)學(xué)校、養(yǎng)老便利店等公益用途，完善社區(qū)“15 分鐘服務(wù)圈”功能配套。

　　《中國(guó)人口普查年鑒》數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)建于2000年前的家庭戶住房，約有1600萬(wàn)戶，占比約35%。其中，上海2000年前的房子占比約50.38%，位居全國(guó)第一。

　　在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上，“好房子”這一概念首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。住建部提出：把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

　　有專家提出，舊改最大的難題，是錢從哪里來(lái)，“上海大多數(shù)原拆原建項(xiàng)目資金來(lái)源均為區(qū)級(jí)財(cái)政，部分典型項(xiàng)目申請(qǐng)到了市級(jí)或中央的專項(xiàng)預(yù)算支持?！?

　　就拿彭一小區(qū)來(lái)說(shuō)，改造中的建安成本，基本由區(qū)財(cái)政承擔(dān)。另外，上海還在去年8月提出了房屋養(yǎng)老金制度，計(jì)劃2025年在全市推廣。

　　如果小區(qū)不在政府改造范圍內(nèi)，又確實(shí)存在老齡化問(wèn)題，且維修的成本可控，部分小區(qū)會(huì)通過(guò)業(yè)主籌錢或引入社會(huì)資本來(lái)改造。

　　比如長(zhǎng)寧路396路的兆豐大廈，建于1993年，外立面的小方磚老化，存在脫落風(fēng)險(xiǎn)。施工方2024年5月12日進(jìn)場(chǎng)，8月中旬完工，用了3個(gè)月的時(shí)間。

　　因?yàn)檎棕S大廈是外銷房，不在政府出資維修的范圍內(nèi)，所以業(yè)主們自行籌集資金。當(dāng)時(shí)，小區(qū)維修資金賬上只有不到60萬(wàn)元，平均每戶交了1萬(wàn)元左右。

　　虹口區(qū)的甜愛(ài)公寓也一樣，小區(qū)建于1998年，已有27年歷史。因?yàn)樵撔^(qū)沒(méi)有被納入美麗家園工程，業(yè)主每家花費(fèi)約2萬(wàn)元，進(jìn)行了外立面修繕。

　　其實(shí)，好房子的標(biāo)威廉希爾williamhill準(zhǔn)，也是與時(shí)俱進(jìn)的。根據(jù)住建部最新概念，好房子要有綠色、低碳、智能、安全等特征，還要讓人們住得健康舒適，既能為居民省錢也能為社會(huì)節(jié)能。同時(shí)，好房子建設(shè)還要為科技創(chuàng)新留處一片天地，成為更大的智能終端，容納很多應(yīng)用場(chǎng)景。

　　2024年全年，上海完成了零星舊改項(xiàng)目13.6萬(wàn)平方米，完成舊住房成套改造31.11萬(wàn)平方米，啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目21個(gè)。

　　2025年2月，上海市提出全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造，完成不成套舊住房改造31萬(wàn)平方米，啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目25個(gè)。

　　總之，從“老房子”到“好房子”，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，道阻且長(zhǎng)，需要政府、企業(yè)、業(yè)主共同努力。

　　證券之星估值分析提示陸家嘴盈利能力一般，未來(lái)營(yíng)收成長(zhǎng)性良好。綜合基本面各維度看，股價(jià)合理。更多

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