老舊小區(qū)改造正如火如荼地在全國范圍內(nèi)熱烈展開，基本上有五大改造模式：加裝電梯、共享電梯、原拆原建、原址改造和拆遷安置補償。

　　這五種模式已在不同城市的實踐中取得成效，各自適應(yīng)于不同的小區(qū)環(huán)境，并無法單一評判優(yōu)劣，關(guān)鍵在于結(jié)合各地城市特點、小區(qū)實際情況及業(yè)主意愿，精準選擇最適合的改造方案。

　　本期老趙將詳盡解析這五種模式的特色優(yōu)勢及前提條件，希望能為更多老舊小區(qū)提供有價值的參考。

　　1、優(yōu)勢：業(yè)主在電梯安裝階段無需提前承擔任何費用，電梯的全部建設(shè)和后續(xù)維護成本均由電梯公司負責到底。一旦電梯正式投入使用，業(yè)主便可以根據(jù)自身需求選擇按次、月或年計費的付費方式，通過刷卡系統(tǒng)便捷地完成繳費，從而實現(xiàn)電梯的正常使用。

　　2、前提條件：此種模式的成功推行依賴于業(yè)主群體的一致同意，以及電梯公司的強大實力與持續(xù)運營能力，避免出現(xiàn)建設(shè)中斷甚至完工后停運的問題。

　　1、優(yōu)勢：據(jù)統(tǒng)計，去年我國已完成5.3萬個老舊小區(qū)改造項目，其中加裝電梯達到3.6萬部，今年的目標更是拓展至5萬個小區(qū)，足見加裝電梯已成為當前改造主流。

　　該模式下，電梯安裝費用由同意加裝的業(yè)主按需分攤，遵循“受益越大，出資越多”的原則。

　　此外，由于加梯公司無需高額墊資且有一定盈利空間，因此積極性較高，推動速度快，有效緩解了老舊小區(qū)高層住戶上下樓的困擾。

　　2、前提條件：盡管不必全體業(yè)主一致同意，但加裝電梯可能對低層住戶造成采光、通風等方面的不利影響，如何妥善處理此類矛盾，達成共識，保持和諧鄰里關(guān)系至關(guān)重要。

　　1、優(yōu)勢：以上海內(nèi)江大板房小區(qū)為例，240戶居民全部簽訂協(xié)議并支持對其進行了全面原地升級改造。

　　改造工程包括但不限于住戶居住空間布局的優(yōu)化調(diào)整、內(nèi)部空間的整體重塑與升級、建筑物結(jié)構(gòu)的必要修復(fù)、電梯設(shè)施的增設(shè)以及陽臺區(qū)域的擴建等多個層面的威廉希爾改進項目。其中，南向160戶居民采用改造后回遷方式，北向80戶居民則通過異地置換房源或貨幣補償方式進行安置。

　　2、條件要求：原址改造中，保留居住的居民無需額外出資，享受增加的居住面積及功能設(shè)施提升（如新增衛(wèi)生間、廚房），但需對既有建筑主體結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

　　而對于搬離的居民，無論是選擇置換房源還是接受貨幣補償，都需要與小區(qū)居民深入溝通協(xié)商。

　　1、優(yōu)勢：原拆原建是老舊小區(qū)改造最為徹底的模式，它意味著完全拆除原有的老舊建筑群落，并嚴格按照全新設(shè)計藍圖進行重建。

　　這一模式深受眾多業(yè)主的熱烈擁護，盡管其所需投入的成本相對較高，但在杭州已率先有兩家小區(qū)成功采用了這種方法，并實現(xiàn)了100%的業(yè)主簽約率。

　　隨著浙江省率先推出首個關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)“自主更新”的政策指導(dǎo)文件，原拆原建這一改造模式必將得到更為明確的規(guī)范指導(dǎo)和大力推廣。

　　2、條件門檻：原拆原建模式的啟動需小區(qū)業(yè)主100%同意，并且業(yè)主需自籌至少80%以上的重建開發(fā)資金，因此，對小區(qū)內(nèi)部協(xié)調(diào)能力和業(yè)主籌資實力提出了較高要求。

　　對于符合國家規(guī)劃發(fā)展區(qū)域內(nèi)阻礙性建筑、重大民生和基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍內(nèi)的建筑，以及存在嚴重安全隱患、改造價值較低的老舊住宅，仍采取拆遷補償?shù)姆绞竭M行處理。

　　1、優(yōu)勢：拆遷補償帶來的顯著優(yōu)勢眾所周知，過去二十年間，棚戶區(qū)改造造就了許多因拆遷補償而迅速改善生活條件的家庭。

　　2、條件要求：享受拆遷補償?shù)那疤崾欠慨a(chǎn)需落入上述三大類范圍之內(nèi)，否則，老舊小區(qū)仍將以升級改造為主要方向。

　　還可以有種模式，就是以老舊小區(qū)為單位，整體小區(qū)拆建，建成高層樓房，超出的樓層套數(shù)歸建筑單位，所有并出售，原住民回遷重新分配，按拆一還一原則，可擴大面積也可原面積，擴大的面積按商品房價格購買，政府可補貼給建筑商部分費用。

　　老舊小區(qū)改造，特別是市級及以下城市完全可以政府買單建成停車場（充電站），完善城市功能，提升城市品質(zhì)，邁進現(xiàn)代化，對接新能源飛速發(fā)展大勢所趨！

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